Immeubles menaçant de ruine
La police des immeubles menaçant ruine trouve son fondement notamment dans l’article L. 2213-24 du CGCT afférent au pouvoir de police spéciale. La procédure de péril est fondée sur la notion de sécurité publique et de danger encouru par les personnes, le public ou les occupants, compte tenu des défauts de solidité des éléments bâtis, y compris les éléments intérieurs aux bâtiments.
Dans le cadre de ce pouvoir de police spéciale régi par les articles L. 511-1 à L. 511-6 du CCH, on distingue deux procédures : le péril ordinaire et le péril imminent.
| Procédure ordinaire (L. 511-2 du CCH) | Procédure d'urgence (L. 511-3 du CCH) |
|---|---|
| Information du propriétaire et procédure contradictoire Lorsque les désordres affectant un immeuble sont susceptibles de justifier le recours à la procédure de péril, le maire en informe le propriétaire par lettre contre signature l’invitant à produire ses observations dans un délai qu’il fixe et qui ne peut être inférieur à un mois. | Information du propriétaire et nomination de l’expert En cas de péril imminent, après avertissement adressé du propriétaire, le maire demande au juge des référés du tribunal administratif compétent de procéder à la nomination d’un expert qui, dans le délai de 24 heures qui suit sa nomination, examine les bâtiments, dresse constat de l’état des bâtiments contigus et propose des mesures de nature à mettre fin à l’imminence du péril s’il la constate. |
| Arrêté de péril ordinaire Au terme de ce délai, si les désordres persistent, le maire prend un arrêté de péril mettant en demeure le propriétaire de l'immeuble, dans un délai qui ne peut être inférieur à un mois, d'effectuer les travaux de réparation nécessaires ou la démolition de l’immeuble ainsi que, s’il y a lieu, de prendre les mesures de sécurité indispensables pour préserver les bâtiments contigus. Si l'état de solidité de tout ou partie de l'immeuble ne permet pas de garantir la sécurité des occupants, des voisins ou des passants, le maire peut également assortir l'arrêté de péril d'une interdiction temporaire ou définitive d'habiter les lieux. | Arrêté de péril imminent Lorsque le rapport de l'expert conclut à un péril grave et immédiat, le maire prend un arrêté de péril mettant en demeure le propriétaire, dans un délai qu'il fixe, de prendre des mesures provisoires pour garantir la sécurité et, notamment, l'évacuation des occupants de l'immeuble. Le maire peut prescrire la démolition partielle de l'immeuble afin de supprimer un de ses éléments dangereux, par exemple la partie d'un mur menaçant de s'écrouler. |
| Non-exécution des travaux Lorsque les mesures prescrites par l'arrêté n'ont pas été exécutées dans le délai fixé, le propriétaire est mis en demeure par le maire de les réaliser dans un délai qui ne peut être inférieur à un mois. À défaut de réalisation des travaux dans le délai imparti, le maire fait procéder d’office à leur exécution aux frais du propriétaire. Le maire peut également faire procéder à la démolition prescrite sur ordonnance du juge des référés, rendue à sa demande. | Non-exécution des travaux Si les travaux n’ont pas été réalisés dans le délai imparti, le maire les fait exécuter d’office aux frais du propriétaire. |
| Non-exécution des travaux Lorsque les mesures prescrites par l'arrêté n'ont pas été exécutées dans le délai fixé, le propriétaire est mis en demeure par le maire de les réaliser dans un délai qui ne peut être inférieur à un mois. À défaut de réalisation des travaux dans le délai imparti, le maire fait procéder d’office à leur exécution aux frais du propriétaire. Le maire peut également faire procéder à la démolition prescrite sur ordonnance du juge des référés, rendue à sa demande. | Constatation de l'achèvement des travaux et poursuite éventuelle de la procédure Si les mesures ont à la fois conjuré l'imminence du danger et mis fin durablement au péril, le maire, sur le rapport d'un homme de l'art, prend acte de leur réalisation et de leur date d'achèvement. Si elles n'ont pas mis fin durablement au péril, le maire poursuit la procédure dans les conditions prévues pour le péril ordinaire. |
Insalubrité
La lutte contre l’insalubrité des immeubles a pour objet de protéger les habitants des risques d’atteinte à leur santé que l’état du logement leur fait courir, grâce à la réalisation de travaux.
La lutte contre l’habitat insalubre est une compétence de l’État, mise en œuvre par arrêté préfectoral déclarant l’insalubrité et prescrivant les mesures nécessaires à sa résorption.
L’insalubrité peut être qualifiée de remédiable lorsque qu’il est demandé au propriétaire d’effectuer des travaux.
L’insalubrité est irrémédiable lorsqu’il n’existe aucun moyen technique pour y mettre fin ou lorsque les travaux seraient plus coûteux que la reconstruction du bâtiment. Au titre des travaux d’interdiction d’accès, le préfet déclare l’immeuble insalubre à titre irrémédiable. Il prescrit toutes mesures nécessaires pour empêcher l’accès et l’usage de l’immeuble au fur et à mesure de son évacuation. Les mêmes mesures peuvent être décidées à tout moment par le maire au nom de l’État. Ces mesures peuvent faire l’objet d’une exécution d’office.
PROCEDURE
- Que faire face à un immeuble insalubre ?
Toute personne qui a connaissance de l'insalubrité d'un immeuble doit le signaler en mairie.
- Qui doit constater l'insalubrité ?
Un premier constat sera effectué par un agent de la mairie à la demande du locataire.
Dans le cas où il y aurait une suspicion d'insalubrité le dossier sera transmis à l'Agence Régionale de Santé (ARS) qui prendra la suite du dossier (visite par un de leurs agents).
- Quelle est la procédure ?
Une fois saisi du rapport concluant à l'insalubrité, le préfet consulte dans les 2 mois une commission départementale compétente en matière d'environnement, de risques sanitaires et technologiques.
Le préfet informe le propriétaire de l'immeuble concerné, par lettre recommandée avec avis de réception, qu'une réunion va se tenir avec cette commission. Cette lettre doit lui être parvenue au minimum 30 jours avant la tenue de cette réunion afin qu'il puisse produire ses observations.
Après avis de la commission, le préfet prend un arrêté d'insalubrité remédiable ou irrémédiable.
- Arrêté d'insalubrité remédiable
Le préfet prend un arrêté remédiable avec, s'il y a lieu, un arrêté d'interdiction temporaire d'habiter dans les lieux lorsqu'il existe un moyen pour remédier à l'insalubrité de l’immeuble.
Cet arrêté prescrit au propriétaire des locaux les travaux à effectuer ainsi que le délai pour leur réalisation.
Lorsque les mesures prescrites pour remédier à l'insalubrité n'ont pas été exécutées dans le délai fixé par l'arrêté, le propriétaire est mis en demeure par le préfet de les réaliser dans le délai d'un mois. À défaut, les travaux peuvent être effectués d'office par le maire ou le préfet, aux frais du propriétaire et majorés d'intérêts. Le propriétaire peut également faire l'objet de poursuites pénales.
En outre, en cas de non-exécution des travaux, le préfet peut appliquer immédiatement une astreinte d'un montant maximal de 1 000 € par jour de retard à l'encontre du propriétaire défaillant.
- Arrêté irrémédiable
Le préfet prend un arrêté d'insalubrité irrémédiable avec interdiction définitive d'habiter dans les lieux lorsqu'il n’existe aucun moyen d'y mettre fin ou lorsque les travaux nécessaires à la résorption de l'insalubrité seraient plus coûteux que la reconstruction de l'immeuble.
Cet arrêté précise la date d'effet de cette interdiction, qui ne peut être repoussée à plus d'un an. Si l'immeuble présente un danger immédiat pour la santé ou la sécurité des occupants ou des voisins, le maire ou le préfet peut également prendre d'office certaines mesures (par exemple, faire réaliser des travaux urgents, démolir l'immeuble insalubre et prononcer l'évacuation immédiate des occupants).
- Notification au propriétaire de l'immeuble
Le préfet notifie l'arrêté d'insalubrité au propriétaire de l'immeuble.
Cet arrêté est affiché à la mairie de la commune, ou, à Paris, Marseille et Lyon, à la mairie de l'arrondissement où est situé l'immeuble ainsi que sur la façade de cet immeuble.
Lorsque l'arrêté d'insalubrité ne concerne que les parties communes d'un immeuble en copropriété, la notification est faite au syndic de copropriété qui doit en avertir dans les plus brefs délais l'ensemble des copropriétaires.
- Quelles conséquences pour les occupants ?
Suspension de loyer
Lorsqu'un immeuble fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité, le loyer versé par les occupants cesse d’être dû à compter du 1er jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble. Il sera de nouveau dû à partir du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté mettant fin, le cas échéant, à l'interdiction d'habiter.
En revanche, les charges restent dues.
Relogement ou hébergement
Lorsque l'immeuble a fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité, le propriétaire est tenu d'assurer :
- le relogement définitif des occupants lorsque l'arrêté est assorti d'une interdiction définitive d'habiter dans les lieux
- ou l'hébergement temporaire des occupants lorsque l'arrêté est assorti d'une interdiction temporaire d'habiter dans les lieux.
Le propriétaire doit proposer un nouveau logement correspondant aux besoins des occupants.
En cas de défaillance du propriétaire, le préfet prend les dispositions nécessaires pour reloger les occupants aux frais du propriétaire et majorés d'intérêts. Le propriétaire peut également faire l'objet de poursuites pénales.
Télécharger le guide pratique à l’usage des occupants logés dans un "habitat indigne"
Règlement Sanitaire Départemental (RSD)
Un règlement sanitaire départemental (RSD), fixé par arrêté préfectoral , existe dans chaque département. Il édicte des règles techniques d’hygiène et de salubrité publiques qui s’appliquent en l’absence ou en compléments d’autres textes.
Télécharger le Réglement Sanitaire Départemental du 78
Le décret n° 2003-462 du 21 mai 2003 relatif aux dispositions réglementaires des parties I, II et III du code de la santé publique dispose en son article 7 que « le fait de ne pas respecter les dispositions des arrêtés pris en application des articles L. 1 ou L. 3 ou L. 4 du code de la santé publique dans leur rédaction antérieure au 8 janvier 1986 est puni de l’amende prévue pour les contraventions de la troisième classe ».
/!\ Chaque manquement à une disposition du RSD constitue une contravention distincte, ce qui peut donner lieu à une addition "salée" d’amendes /!\
A noter, que les victimes éventuelles de ces infractions, peuvent saisir la juridiction de proximité compétente, par citation directe ou en se joignant à l’action du ministère public et sont en droit d’invoquer à l’appui de leurs demandes, les PV de contravention dressés, tout comme les simples rapports dressés par les agents assermentés ayant constaté les manquements au RSD. En application de l’article 537 du code de procédure pénale, il est rappelé que ces documents font foi jusqu’à preuve contraire et que la preuve contraire ne peut être rapportée que par écrit ou par témoins.